Wer eine Wohnung im Westerwald vermieten, eine Kapitalanlage kaufen oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, braucht eine realistische Einschätzung der erzielbaren Miete. Gerade im ländlich geprägten Westerwaldkreis ist das jedoch nicht immer einfach: Zwischen einer gut angebundenen Lage rund um Montabaur, einer kleineren Ortsgemeinde und einem abgelegenen Dorf können deutliche Unterschiede bestehen.
Seit April 2026 gibt es dafür eine neue Orientierung. Der Gutachterausschuss Westerwald-Taunus hat eine aktualisierte Miettabelle für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern veröffentlicht. Sie umfasst den gesamten Zuständigkeitsbereich mit den Landkreisen Altenkirchen, Neuwied, Rhein-Lahn und Westerwald.
Für die Auswertung wurden zunächst 460 Angebotsmieten erfasst, die zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2025 veröffentlicht wurden. Nach einer Prüfung auf Plausibilität und der Entfernung statistischer Ausreißer flossen 384 Mietangebote in die Berechnung ein. Rund 30 Prozent der ausgewerteten Datensätze stammen aus dem Westerwaldkreis.
Der Median der untersuchten Nettokaltmieten lag bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Die einzelnen Angebote reichten von 4,60 bis 15,16 Euro pro Quadratmeter. Diese Spanne sollte allerdings nicht als pauschaler Mietkorridor verstanden werden. Sie zeigt vielmehr, wie unterschiedlich Lage, Größe, Baujahr, energetischer Zustand und Ausstattung innerhalb der Region sein können.
Die Tabellenwerte beziehen sich auf ein Modellobjekt:
Damit ist die Tabelle eine Orientierungshilfe, aber keine fertige Preisangabe für jede beliebige Wohnung.
Eine Besonderheit der neuen Miettabelle ist, dass sie die Wohnlage nicht nach einzelnen Städten oder Gemeinden einordnet. Stattdessen arbeitet sie mit dem jeweiligen Bodenrichtwertniveau.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des unbebauten Bodens innerhalb einer abgegrenzten Zone. Ein höherer Wert deutet häufig auf eine stärker nachgefragte oder infrastrukturell günstigere Lage hin. Er bildet jedoch weder den Gebäudewert noch den konkreten Wert eines bebauten Grundstücks ab. Die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 können über die offiziellen Angebote des Landes Rheinland-Pfalz eingesehen werden.
Für die Anwendung der Miettabelle sind daher zwei Angaben besonders wichtig:
Die Tabelle zeigt, dass kleinere Wohnungen pro Quadratmeter regelmäßig höher eingestuft werden als große Wohnungen. Gleichzeitig steigt das Mietniveau mit dem Bodenrichtwert.
Einige Beispiele für das zugrunde gelegte Modellobjekt:
| Bodenrichtwertniveau | 60 m² | 80 m² | 100 m² |
|---|---|---|---|
| bis 40 €/m² | ca. 8,50 €/m² | ca. 8,20 €/m² | ca. 8,00 €/m² |
| 90 €/m² | ca. 9,10 €/m² | ca. 8,80 €/m² | ca. 8,50 €/m² |
| 150 €/m² | ca. 9,80 €/m² | ca. 9,40 €/m² | ca. 9,10 €/m² |
| 200 €/m² | ca. 10,30 €/m² | ca. 9,90 €/m² | ca. 9,60 €/m² |
Eine 80 Quadratmeter große Modellwohnung würde damit bei einem Bodenrichtwertniveau von 90 Euro pro Quadratmeter mit rund 700 Euro Nettokaltmiete eingeordnet. Bei einem Bodenrichtwertniveau von 150 Euro wären es rund 750 Euro.
Diese Beträge dürfen nicht ungeprüft auf jede Immobilie übertragen werden. Eine ältere Wohnung mit einfacher Ausstattung, schwacher Energieeffizienz oder Instandhaltungsbedarf kann unterhalb des Tabellenwertes liegen. Eine umfassend modernisierte Wohnung mit guter Aufteilung, Balkon und zeitgemäßer Haustechnik kann dagegen höher einzuordnen sein.
Der Gutachterausschuss nennt zusätzlich einige pauschale Modellanpassungen. Für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften können die Mietansätze wegen der erweiterten Nutzungsmöglichkeiten um etwa sechs bis zwölf Prozent erhöht werden. Für gut ausgestattete Penthouse- oder Altbauwohnungen wird ein Zuschlag von ungefähr fünf Prozent genannt. Erstvermietungen liegen laut Auswertung etwa zehn Prozent über dem Niveau einer Weitervermietung.
Auch hier gilt: Ein Zuschlag ist kein Automatismus. Bei einem Einfamilienhaus spielen beispielsweise Grundstück, Garten, Stellplätze, Nebengebäude, Heizkosten und Instandhaltungszustand eine besonders große Rolle.
Im Westerwald ist ein eigener Stellplatz für viele Mieter wichtiger als in einer Großstadt. Die Miettabelle berücksichtigt deshalb auch Parkplatzflächen.
Je nach Bodenrichtwertniveau werden unter anderem folgende monatliche Orientierungswerte genannt:
Die Werte gelten in Verbindung mit einer Wohnungsmiete. Lage, Größe, Stromanschluss, Tor, Zustand und separate Vermietbarkeit können den tatsächlichen Preis beeinflussen.
Für Vermieter ist die Veröffentlichung vor allem eine Hilfe bei Neuvermietungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Ein realistischer Mietpreis ist häufig erfolgreicher als ein bewusst hoch angesetzter Wunschpreis.
Eine zu hohe Miete kann die Vermarktungsdauer verlängern, die Auswahl geeigneter Interessenten einschränken und zu häufigeren Mieterwechseln führen. Eine deutlich zu niedrige Miete verschenkt dagegen laufende Einnahmen und kann sich bei einem späteren Verkauf auf die Bewertung einer Kapitalanlage auswirken.
Vor einer Neuvermietung sollten deshalb mindestens folgende Punkte geprüft werden:
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses entscheidet die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete wesentlich über die Wirtschaftlichkeit.
Kaufinteressenten sollten sich nicht allein auf eine vom Verkäufer genannte „mögliche Miete“ verlassen. Entscheidend ist, welche Miete für das konkrete Objekt, seine Lage und seinen Zustand dauerhaft realistisch erscheint.
Bei einer 80 Quadratmeter großen Modellwohnung in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von 90 Euro pro Quadratmeter nennt die Tabelle beispielsweise rund 700 Euro monatliche Nettokaltmiete. Das entspricht etwa 8.400 Euro im Jahr. Von diesem Betrag müssen für eine belastbare Kalkulation noch nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, mögliche Leerstandszeiten und Verwaltungsaufwand berücksichtigt werden.
Eine attraktive Bruttomietrendite auf dem Papier ist daher noch keine Garantie für eine gute Kapitalanlage.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern beeinflusst die nachhaltig erzielbare Miete den Immobilienwert. Für Käufer zählt nicht nur die aktuell vereinbarte Miete, sondern auch, ob sie marktgerecht, rechtssicher und langfristig erzielbar ist.
Eigentümer sollten vor einem Verkauf daher Unterlagen vollständig zusammenstellen:
Eine nachvollziehbare Mietstruktur schafft Vertrauen und erleichtert Kaufinteressenten die Finanzierung und Renditeprüfung.
Die Veröffentlichung wird vom Gutachterausschuss ausdrücklich als Miettabelle beziehungsweise Mietsammlung bezeichnet und nicht als qualifizierter Mietspiegel ausgewiesen. Sie basiert zudem auf Angebotsmieten aus dem Jahr 2025 und wurde vorrangig als Datengrundlage für die Immobilienwertermittlung abgeleitet.
Für eine Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis gelten weiterhin die gesetzlichen Vorgaben der §§ 558 ff. BGB. Ein Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. Das Gesetz nennt dafür insbesondere einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen. Die neue Miettabelle sollte deshalb nicht ungeprüft als alleinige rechtliche Begründung einer Mieterhöhung verwendet werden.
Nach der aktuell veröffentlichten Gebietskulisse des Landes gehören Gemeinden im Westerwaldkreis nicht zu den rheinland-pfälzischen Gebieten mit Mietpreisbremse. Dennoch gelten selbstverständlich die allgemeinen mietrechtlichen Vorgaben. Da Mietrecht vom Einzelfall abhängt, empfiehlt sich vor einer formellen Mieterhöhung eine rechtliche Prüfung.
Die Miettabelle 2026 verbessert die Markttransparenz im Westerwald deutlich. Sie zeigt, welche Nettokaltmieten für typische Wohnungen in Mehrfamilienhäusern je nach Größe und Lage wirtschaftlich angesetzt werden können.
Für eine konkrete Immobilie bleibt jedoch eine individuelle Betrachtung notwendig. Schon innerhalb derselben Ortsgemeinde können sich Verkehrsanbindung, Aussicht, Lärmbelastung, Grundstückssituation und Gebäudezustand spürbar unterscheiden.
Wer eine Wohnung neu vermieten, ein Anlageobjekt kaufen oder ein vermietetes Haus verkaufen möchte, sollte die Tabellenwerte deshalb mit dem tatsächlichen Objektzustand und der lokalen Nachfrage verbinden. Eine professionelle Miet- und Marktpreiseinschätzung schafft dafür eine belastbare Grundlage und schützt vor unrealistischen Erwartungen.
