Das sogenannte Heizungsgesetz war in den vergangenen Jahren eines der meistdiskutierten Immobilienthemen in Deutschland. Viele Eigentümer waren verunsichert: Muss die alte Heizung sofort raus? Darf noch eine Gas- oder Ölheizung eingebaut werden? Und was bedeutet das alles für den Wert einer Immobilie?
Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz, das am 13. Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen wurde, soll die Gebäudemodernisierung technologieoffener und praxistauglicher werden. Wichtig ist jedoch: Nach aktuellem Stand handelt es sich um einen beschlossenen Gesetzentwurf. Für Eigentümer bleibt daher entscheidend, genau zu unterscheiden, was bereits gilt und was politisch geplant ist.
Der zentrale Punkt des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes ist die geplante Abkehr von der bisherigen pauschalen Vorgabe, dass neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Künftig sollen Eigentümer wieder stärker selbst entscheiden können, welche Heizungsart zu ihrem Gebäude passt. Neben Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridlösungen oder Biomasse sollen auch moderne Gas- und Ölheizungen weiterhin möglich sein.
Das klingt zunächst nach Entlastung. In der Praxis bedeutet es aber nicht, dass jede Lösung automatisch sinnvoll ist. Eine neue fossile Heizung kann zwar rechtlich möglich sein, wirtschaftlich aber trotzdem riskant werden – zum Beispiel durch künftige Brennstoffkosten, CO₂-Kosten, Netzentgelte oder die Verfügbarkeit klimafreundlicher Brennstoffe.
Für Eigentümer im Westerwaldkreis ist deshalb nicht die Frage entscheidend: „Was darf ich gerade noch einbauen?“ Sondern: Welche Heizlösung passt langfristig zu meinem Haus, meinem Budget und dem regionalen Umfeld?
Nach den aktuellen Plänen sollen neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ab 2029 schrittweise klimafreundlichere Brennstoffanteile nutzen. Energie-Experten sprechen hier von der sogenannten Bio-Treppe. Vorgesehen sind nach aktuellem Entwurfsstand unter anderem 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Für Eigentümer bedeutet das: Eine Gas- oder Ölheizung kann zwar wieder attraktiver erscheinen, sollte aber nie isoliert betrachtet werden. Wer heute eine neue fossile Heizung plant, sollte vorab klären, wie realistisch und bezahlbar klimafreundliche Brennstoffe in den kommenden Jahren tatsächlich verfügbar sein werden.
Gerade bei Einfamilienhäusern, älteren Bauernhäusern, ehemaligen Hofstellen oder freistehenden Wohnhäusern im Westerwald kann es sinnvoll sein, mehrere Varianten zu prüfen: Wärmepumpe, Pelletheizung, Hybridlösung, Solarthermie, energetische Teilsanierung oder eine Kombination aus mehreren Maßnahmen.
Auch wenn der Gesetzgeber mehr Technologieoffenheit schaffen möchte, bleibt die kommunale Wärmeplanung ein wichtiger Orientierungsrahmen. Bundesweit müssen größere Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern bis zum 30. Juni 2026 einen Wärmeplan erstellen, kleinere Gemeindegebiete haben grundsätzlich bis zum 30. Juni 2028 Zeit.
Für den Westerwaldkreis ist besonders wichtig: Viele Orte sind ländlich geprägt. Nicht überall wird ein Wärmenetz wirtschaftlich realistisch sein. In solchen Lagen werden dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie oder gut geplante Hybridheizungen häufig eine größere Rolle spielen.
Ein Beispiel aus der Region zeigt, dass die Wärmeplanung bereits konkret wird: Die Verbandsgemeinde Höhr-Grenzhausen hat die kommunale Wärmeplanung angestoßen und beschreibt unter anderem Wärmenetzgebiete, Wasserstoffnetzgebiete und Gebiete für dezentrale Wärmeversorgung als mögliche Kategorien. Die Wärmeplanung soll Bürgern Orientierung geben, ersetzt aber nicht automatisch die individuelle Prüfung am eigenen Gebäude.
Für Verkäufer und Eigentümer ist die Heizungsfrage längst ein Vermarktungsthema. Käufer achten heute stärker auf Energieausweis, Heizungsalter, Dämmstandard, Nebenkosten und mögliche Sanierungskosten. Eine Immobilie mit nachvollziehbarem Modernisierungskonzept wirkt planbarer und kann im Verkauf Vertrauen schaffen.
Das bedeutet nicht, dass jedes ältere Haus automatisch schlecht vermarktbar ist. Im Westerwald gibt es viele Bestandsimmobilien mit solider Bausubstanz, guter Grundstücksgröße und attraktiver Lage. Entscheidend ist, transparent zu zeigen, welche Modernisierungen bereits erfolgt sind und welche Maßnahmen künftig sinnvoll wären.
Ein gepflegtes Haus mit älterer Heizung kann weiterhin sehr interessant sein, wenn Käufer realistisch einschätzen können, welche Kosten auf sie zukommen. Umgekehrt kann eine vermeintlich „neue“ Heizung kritisch gesehen werden, wenn sie langfristig hohe Betriebskosten erwarten lässt.
Wer eine klimafreundliche Heizung einbauen möchte, sollte Fördermöglichkeiten frühzeitig prüfen. Die KfW nennt für die Heizungsförderung für Privatpersonen im bestehenden Wohngebäude einen Zuschuss von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten, unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel. Gefördert werden unter anderem Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasseheizungen, Brennstoffzellenheizungen und der Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz.
Auch eine Energieberatung kann sinnvoll sein. Das BAFA fördert die Energieberatung für Wohngebäude derzeit mit 50 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars, maximal 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und maximal 850 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten.
Für Eigentümer ist wichtig: Förderanträge müssen in der Regel korrekt und rechtzeitig gestellt werden. Wer erst beauftragt und sich danach um Zuschüsse kümmert, riskiert Förderverluste. Deshalb sollte vor größeren Maßnahmen immer eine fachkundige Beratung erfolgen.
Eigentümer sollten jetzt nicht überstürzt handeln, aber auch nicht abwarten, bis ein Defekt zur Eilsache wird. Sinnvoll ist ein strukturierter Blick auf die eigene Immobilie:
Wer seine Immobilie in den nächsten Jahren verkaufen möchte, sollte diese Fragen frühzeitig klären. Nicht jede Modernisierung muss zwingend vor dem Verkauf umgesetzt werden. Häufig reicht bereits eine gute Dokumentation, eine realistische Kosteneinschätzung oder ein Sanierungsfahrplan, um Käufern Sicherheit zu geben.
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz soll Eigentümern mehr Freiheit geben. Diese Freiheit ist grundsätzlich positiv, ersetzt aber keine fachkundige Entscheidung. Gerade im Westerwaldkreis mit seinen vielen Einfamilienhäusern, kleineren Ortsgemeinden und sehr unterschiedlichen Gebäudetypen kommt es auf die individuelle Situation an.
Für Eigentümer, Verkäufer und Käufer gilt: Eine Immobilie gewinnt an Attraktivität, wenn Energiezustand, Heiztechnik und künftige Modernisierungsmöglichkeiten nachvollziehbar dargestellt werden. Wer hier vorbereitet ist, vermeidet Unsicherheit, stärkt die Verhandlungsposition und schafft Vertrauen.
Lucas Jung Immobilien unterstützt Eigentümer dabei, den energetischen Zustand einer Immobilie marktgerecht einzuordnen und die richtigen Informationen für Verkauf, Bewertung oder Kaufentscheidung aufzubereiten – klar, transparent und mit Blick auf die regionale Marktsituation im Westerwald.
