Beschreibung

Zentral in Gemünden gelegen, bietet Ihnen diese gepflegte Immobilie etwas, das auf dem Immobilienmarkt nur selten zu finden ist: viel Platz für die ganze Familie – kombiniert mit zwei etablierten Ferienwohnungen, die einen erheblichen Teil der monatlichen Finanzierung erwirtschaften können.

Sie erwerben damit nicht nur ein großzügiges Eigenheim, sondern zugleich ein bereits funktionierendes Vermietungskonzept.

Das Haupthaus

Das Haupthaus verfügt über rund 165 m² Wohnfläche, verteilt auf sieben Zimmer, zwei Bäder und eine moderne Küche. Damit bietet es ausreichend Platz für Familien, zum Wohnen und Arbeiten oder für individuelle Rückzugsmöglichkeiten.

In den Jahren 2001/2002 wurde das Objekt umfassend kernsaniert. Im Zuge der Arbeiten wurden unter anderem die Elektrik, die Wasser- und Abwasserleitungen, die Öl-Zentralheizung sowie die Fassadendämmung erneuert. Die isolierverglasten Holzfenster stammen aus dem Jahr 1993.

Die Räume präsentieren sich hell und freundlich, der Grundriss ist ansprechend gestaltet und das Haupthaus sofort bezugsbereit. Eine eigene Sauna ergänzt die Ausstattung und schafft einen privaten Wellnessbereich innerhalb der eigenen vier Wände.

Zusätzlich steht ein bislang nicht ausgebautes Dachgeschoss mit einer Grundfläche von rund 85 m² zur Verfügung. Dieses bietet – vorbehaltlich der erforderlichen baurechtlichen Prüfung und Genehmigungen – eine attraktive Ausbaureserve für die Zukunft.

Die beiden Ferienwohnungen – Ihr besonderer Finanzierungsbonus

Auf der gegenüberliegenden Seite des Innenhofs befinden sich zwei vollständig möblierte Ferienwohnungen mit einer Gesamtfläche von rund 102 m². Beide Wohnungen werden bereits erfolgreich als Ferienunterkünfte betrieben und verfügen über einen eingespielten Buchungsbetrieb sowie wiederkehrende Gäste.

Das vollständige Inventar der Ferienwohnungen ist im Kaufpreis enthalten. Dazu gehören unter anderem Betten, Schränke, weitere Möbel sowie Bettwäsche und Handtücher. Der bestehende Betrieb kann daher grundsätzlich ohne größere Anfangsinvestitionen und ohne lange Vorbereitungszeit fortgeführt werden.

Genau darin liegt der besondere Vorteil dieser Immobilie: Die beiden Ferienwohnungen können einen erheblichen Teil der monatlichen Kreditrate erwirtschaften und dadurch Ihren eigenen finanziellen Aufwand deutlich reduzieren.

Die Finanzierung – einfach und nachvollziehbar erklärt

Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 499.000 €.

Bei einer beispielhaften Finanzierung des vollständigen Kaufpreises mit einem Sollzins von 4,0 % und einer anfänglichen Tilgung von 2,5 % ergibt sich eine sogenannte Annuität von insgesamt 6,5 % pro Jahr.

Die Annuität ist die regelmäßige Kreditrate, die Sie monatlich an die Bank zahlen. Sie setzt sich aus den anfallenden Zinsen und der schrittweisen Rückzahlung des Darlehens zusammen.

Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Monatliche Betrachtung	Betrag
Kreditrate bei 4,0 % Zins und 2,5 % Tilgung	ca. 2.703 €
Durchschnittlicher Gewinn der Ferienwohnungen	ca. −1.938 €
Rechnerischer eigener Anteil an der Kreditrate	ca. 765 €

Die beiden Ferienwohnungen haben sich in den vergangenen Jahren sehr positiv entwickelt:

• 2024: durchschnittlich rund 1.426 € Gewinn pro Monat
• 2025: durchschnittlich rund 1.884 € Gewinn pro Monat
• 2026: hochgerechnet rund 2.505 € Gewinn pro Monat

Aus den Ergebnissen der Jahre 2024 und 2025 sowie der Hochrechnung für 2026 ergibt sich ein durchschnittlicher monatlicher Gewinn von rund 1.938 €.

Wird dieser Betrag vollständig zur Finanzierung eingesetzt, verbleibt von der beispielhaften Kreditrate in Höhe von rund 2.703 € ein rechnerischer Eigenanteil von lediglich rund 765 € im Monat.

Da die Einnahmen einer Ferienvermietung naturgemäß schwanken können, kann zusätzlich vorsichtiger kalkuliert werden. Bei einem Sicherheitsabschlag von 20 % würden statt 1.938 € lediglich rund 1.551 € monatlich zur Finanzierung angesetzt.

Auch in diesem konservativeren Beispiel ergäbe sich folgende Rechnung:

Vorsichtige monatliche Betrachtung	Betrag
Beispielhafte Kreditrate	ca. 2.703 €
FeWo-Gewinn nach 20 % Sicherheitsabschlag	ca. −1.551 €
Rechnerischer eigener Anteil an der Kreditrate	ca. 1.152 €

Selbst bei dieser vorsichtigeren Betrachtung tragen die Ferienwohnungen somit mehr als die Hälfte der angenommenen monatlichen Kreditrate.

Kurz gesagt: Sie kaufen nicht nur ein Haus – Sie kaufen ein Zuhause, das sich zu einem großen Teil selbst finanzieren kann.

Auf einen Blick:

• Kaufpreis: 499.000 €
• Wohnfläche Haupthaus: ca. 165 m²
• Aufteilung Haupthaus: sieben Zimmer, zwei Bäder und eine Küche
• Zusätzliche Ausbaureserve: ca. 85 m² Grundfläche im Dachgeschoss
• Fläche der Ferienwohnungen: zusammen ca. 102 m²
• Ferienwohnungen: vollständig möbliert und bereits erfolgreich betrieben
• Grundstücksfläche: ca. 662 m²
• Heizung: Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 2002
• Beispielhafte Kreditrate: ca. 2.703 € monatlich
• Durchschnittlicher FeWo-Gewinn: ca. 1.938 € monatlich
• Rechnerischer eigener Anteil an der Kreditrate: ca. 765 € monatlich
• Rechnerischer eigener Anteil mit 20 % Sicherheitsabschlag: ca. 1.152 € monatlich
• Käuferprovision: 3,57 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer

Die dargestellte Finanzierung basiert auf einem beispielhaften Darlehen über 499.000 € mit 4,0 % Sollzins und 2,5 % anfänglicher Tilgung. Kaufnebenkosten, persönliche Finanzierungskonditionen, laufende Kosten des Haupthauses sowie steuerliche Auswirkungen sind nicht berücksichtigt. Die individuelle Finanzierbarkeit und die mögliche Anerkennung der Ferienwohnungserträge sind mit der jeweiligen Bank zu klären.

Die genannten Ergebnisse der Ferienwohnungen beruhen auf den bisherigen Betriebsergebnissen beziehungsweise der Hochrechnung für 2026. Die zukünftige Auslastung sowie die daraus entstehenden Einnahmen und Gewinne können schwanken. Eine Garantie für zukünftige Ergebnisse kann nicht übernommen werden. Die zugrunde liegenden Zahlen können bei ernsthaftem Kaufinteresse nachvollziehbar dargestellt werden.

Informationen für Kapitalanleger und Projektentwickler

Neben der Nutzung als großzügiges Eigenheim bietet die Immobilie auch für Kapitalanleger und Projektentwickler interessante Entwicklungsmöglichkeiten.

Das Haupthaus – eine Einheit mit zusätzlichem Potenzial

Das Haupthaus wird aktuell als eine zusammenhängende Wohneinheit mit rund 165 m² Wohnfläche genutzt. Es umfasst sieben Zimmer, zwei Bäder und eine Küche und erstreckt sich über das Erd- und Obergeschoss.

Aufgrund der vorhandenen Raumaufteilung erscheint grundsätzlich eine Trennung in zwei eigenständige Wohnungen denkbar. Darüber hinaus bietet das bislang nicht ausgebaute Dachgeschoss mit einer Grundfläche von rund 85 m² weiteres Entwicklungspotenzial.

Vorbehaltlich einer baurechtlichen Prüfung, der erforderlichen Genehmigungen sowie der technischen Umsetzbarkeit könnten somit perspektivisch bis zu drei Wohneinheiten im Haupthaus entstehen.

Szenario A – Entwicklung von drei Wohneinheiten

Nach einer entsprechenden Trennung von Erd- und Obergeschoss sowie dem Ausbau des Dachgeschosses könnten sich rechnerisch folgende Einheiten ergeben:

Einheit	Angenommene Wohnfläche	Kalkulierte Kaltmiete bei 8,50 €/m²
Wohnung im Erdgeschoss	ca. 85 m²	ca. 722,50 €
Wohnung im Obergeschoss	ca. 80 m²	ca. 680,00 €
Neue Wohnung im Dachgeschoss	ca. 80 m²	ca. 680,00 €
Summe Haupthaus	ca. 245 m²	ca. 2.082,50 €

Zusätzlich zu den kalkulierten Kaltmieten des Haupthauses bleiben die beiden Ferienwohnungen als eigenständige Einnahmequelle bestehen. Für 2026 wird auf Grundlage der bisherigen Entwicklung ein Gewinn von rund 30.057 € beziehungsweise durchschnittlich rund 2.505 € monatlich prognostiziert.

Daraus ergibt sich folgende vereinfachte wirtschaftliche Betrachtung:

Monatliche Betrachtung	Betrag
Kalkulierte Kaltmiete Haupthaus	ca. 2.083 €
Prognostizierter FeWo-Gewinn	ca. 2.505 €
Summe vor Finanzierung und weiteren Kosten	ca. 4.587 €
Beispielhafte Kreditrate	ca. −2.703 €
Kalkulatorische Instandhaltungsrücklage	ca. −289 €
Vereinfachter rechnerischer Überschuss	ca. 1.595 €

Die angesetzte Instandhaltungsrücklage beträgt 10 € je Quadratmeter und Jahr, bezogen auf eine mögliche Gesamtfläche von rund 347 m².

In dieser Betrachtung nicht enthalten sind insbesondere die Kaufnebenkosten, die Kosten der baulichen Trennung und des Dachgeschossausbaus, mögliche Finanzierungskosten für diese Maßnahmen, Leerstand, Mietausfälle, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltungsaufwand und Steuern.

Szenario B – Vermietung des Haupthauses im Bestand

Alternativ kann das Haupthaus ohne vorherige Aufteilung als eine zusammenhängende Wohneinheit mit rund 165 m² vermietet werden.

Bei einer kalkulierten Kaltmiete von 8,50 € je Quadratmeter ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von rund 1.403 €. Zusammen mit dem für 2026 prognostizierten Gewinn der Ferienwohnungen ergibt sich folgende Betrachtung:

Monatliche Betrachtung	Betrag
Kalkulierte Kaltmiete Haupthaus	ca. 1.403 €
Prognostizierter FeWo-Gewinn	ca. 2.505 €
Summe vor Finanzierung und weiteren Kosten	ca. 3.907 €
Beispielhafte Kreditrate	ca. −2.703 €
Kalkulatorische Instandhaltungsrücklage	ca. −223 €
Vereinfachter rechnerischer Überschuss	ca. 982 €

Die angesetzte Instandhaltungsrücklage beträgt auch in diesem Beispiel 10 € je Quadratmeter und Jahr, bezogen auf die vorhandene Gesamtwohnfläche von rund 267 m².

Dieses Szenario erfordert keinen vorherigen Umbau des Haupthauses. Die beiden vollständig eingerichteten Ferienwohnungen können parallel als bestehende Einnahmequelle fortgeführt werden.

Die Ferienwohnungen – etablierte Einnahmen mit positiver Entwicklung

Unabhängig vom gewählten Nutzungskonzept stellen die beiden Ferienwohnungen einen wesentlichen wirtschaftlichen Bestandteil der Immobilie dar.

Die ausgewiesenen Jahresergebnisse entwickelten sich wie folgt:

Jahr	Gewinn pro Jahr	Durchschnitt pro Monat
2024	ca. 17.106 €	ca. 1.426 €
2025	ca. 22.610 €	ca. 1.884 €
2026, hochgerechnet	ca. 30.057 €	ca. 2.505 €

Die Entwicklung zeigt eine deutlich steigende Nachfrage und ein wachsendes wirtschaftliches Potenzial. Durch die vollständige Übernahme des vorhandenen Inventars kann der Betrieb grundsätzlich nahtlos fortgeführt werden.

Für Kapitalanleger auf einen Blick:

• Kaufpreis: 499.000 €
• Haupthaus: aktuell eine Wohneinheit mit ca. 165 m²
• Denkbare Entwicklung: bis zu drei Wohneinheiten mit insgesamt ca. 245 m²
• Dachgeschoss: ca. 85 m² Grundfläche mit Ausbaupotenzial
• Ferienwohnungen: zwei Einheiten mit zusammen ca. 102 m²
• Prognostizierter FeWo-Gewinn 2026: ca. 30.057 € jährlich
• Beispielhafte Annuität bei 4,0 % Zins und 2,5 % Tilgung: ca. 2.703 € monatlich
• Szenario A: vereinfachter rechnerischer Überschuss von ca. 1.595 € monatlich
• Szenario B: vereinfachter rechnerischer Überschuss von ca. 982 € monatlich
• Grundstücksfläche: ca. 662 m²
• Käuferprovision: 3,57 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer

Bei den dargestellten Szenarien handelt es sich um unverbindliche Beispielrechnungen und nicht um eine zugesicherte Rendite. Die kalkulierten Mieten, Ausbaumöglichkeiten und zukünftigen Ergebnisse sind durch den Käufer eigenständig zu prüfen. Sämtliche Umbau- und Nutzungsänderungsmaßnahmen stehen unter dem Vorbehalt der technischen Umsetzbarkeit sowie der erforderlichen behördlichen Genehmigungen.

Die Berechnungen basieren auf einer Finanzierung des Kaufpreises von 499.000 € mit 4,0 % Sollzins und 2,5 % anfänglicher Tilgung. Kaufnebenkosten, Umbau- und Ausbaukosten, mögliche Finanzierungskosten dieser Maßnahmen, Leerstand, Mietausfälle, weitere Bewirtschaftungskosten und Steuern sind nicht berücksichtigt.