Beschreibung

Zentral in Gemünden gelegen, bietet Ihnen dieses gepflegte Einfamilienhaus etwas, das man auf dem Immobilienmarkt nur selten findet: viel Wohnfläche für die ganze Familie – finanziert zu einem großen Teil durch zwei bereits laufende, etablierte Ferienwohnungen.

Das Haupthaus

Mit 165 m² Wohnfläche, aufgeteilt auf 7 Zimmer, zwei Bäder und eine moderne Küche, bietet das Haupthaus Platz für die ganze Familie. In den Jahren 2001/2002 wurde das gesamte Objekt kernsaniert: Elektrik, die Öl-Zentralheizung, Wasser- und Abwasserleitungen sowie die Fassadendämmung entsprechen dem aktuellen Stand der Technik. Lediglich die isolierverglasten Holzfenster stammen noch aus dem Jahr 1993. Alle Räume sind hell und freundlich, der Grundriss modernisiert und ansprechend gestaltet – Ihr neues Eigenheim ist damit sofort einzugsbereit. Zur Ausstattung gehört zudem eine eigene Sauna. Wer noch mehr Platz möchte: Das rund 85 m² große Dachgeschoss bietet eine attraktive Ausbaureserve für die Zukunft.

Die zwei Ferienwohnungen – Ihr Finanzierungsbonus

Auf der gegenüberliegenden Seite des Innenhofs befinden sich zwei komplett möblierte Ferienwohnungen (zusammen 102 m²), die bereits über einen festen, eingespielten Gästestamm verfügen. Sämtliches Mobiliar – von den Betten über Schränke bis hin zu Bettwäsche und Handtüchern – geht mit in den Kaufpreis über. Der Betrieb kann also nahtlos und ohne Unterbrechung weitergeführt werden.

Und genau hier liegt der entscheidende Vorteil für Sie als Käufer: Die Erträge aus den Ferienwohnungen fließen direkt in Ihre Finanzierung ein und senken Ihre monatliche Kreditrate erheblich.

Die Rechnung – einfach erklärt

Bei einem Kaufpreis von 499.000 € und marktüblichen Finanzierungskonditionen (4,0 % Zinsen, 2,5 % Tilgung) beträgt die monatliche Kreditrate für Zins und Tilgung zusammen etwa 2.703 €. Das ist der Betrag, den eine Bank normalerweise vollständig von Ihrem eigenen Einkommen erwarten würde, wenn keine weiteren Einnahmen vorhanden wären.

In diesem Fall ist das aber nicht nötig: Die beiden Ferienwohnungen haben in den letzten drei Jahren im Schnitt einen monatlichen Gewinn von rund 1.938 € erwirtschaftet – Tendenz deutlich steigend (2024: 1.426 €, 2025: 1.884 €, 2026 hochgerechnet: 2.505 €). Dieser Betrag wird durch die laufenden Einnahmen erzielt und kann zur Deckung Ihrer Kreditrate verwendet werden.

Rechnet man diesen FeWo-Gewinn von der Kreditrate ab, bleibt für Sie ein eigener monatlicher Kapitalbedarf von nur rund 765 € übrig. Selbst wenn man vorsichtiger rechnet und, wie es Banken in ihrer Kalkulation üblicherweise tun, einen Sicherheitsabschlag auf die Ferienwohnungs-Einnahmen ansetzt (rund 1.551 € statt 1.938 € pro Monat), liegt Ihr eigener Anteil an der Kreditrate bei lediglich rund 1.152 € im Monat – und selbst das ist ein sehr überschaubarer Betrag angesichts der gebotenen Wohnfläche und Lage.

Kurz gesagt: Sie kaufen nicht nur ein Haus – Sie kaufen ein Haus, das sich zu einem großen Teil selbst finanziert.

Auf einen Blick:

• Kaufpreis: 499.000 €
• Wohnfläche Haupthaus: 165 m² (+ ca. 85 m² Ausbaureserve im Dachgeschoss)
• Fläche Ferienwohnungen: 102 m², bereits vermietet mit festem Kundenstamm
• Grundstücksfläche: 662 m²
• Heizung: Öl-Zentralheizung (2002), Zustand: gepflegt
• Monatliche Kreditrate (angenommen): ca. 2.703 €
• Ø monatlicher FeWo-Gewinn: ca. 1.938 € → eigener Kapitalbedarf ca. 765 €/Monat
• Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt.

Hinweis: Die genannten Finanzierungswerte basieren auf angenommenen Konditionen (4,0 % Zins, 2,5 % Tilgung) und dienen der Veranschaulichung. Die individuelle Finanzierbarkeit ist mit der finanzierenden Bank zu klären.

Informationen für Kapitalanleger und Projektentwickler

Das Haupthaus – aktuell eine Einheit, mit Teilungspotenzial

Das Haupthaus umfasst aktuell 165 m² Wohnfläche als eine zusammenhängende Wohneinheit (7 Zimmer, zwei Bäder, eine Küche) und wurde 2001/2002 vollständig kernsaniert (Elektrik, Öl-Zentralheizung, Wasser/Abwasser, Fassadendämmung). Für Investoren interessant: Der Grundriss über Erdgeschoss und Obergeschoss lässt eine Teilung in zwei separate Wohnungen mit vertretbarem baulichem Aufwand zu. Ergänzend steht ein rund 85 m² großes, bislang ungenutztes Dachgeschoss zur Verfügung, das sich zu einer dritten, vollwertigen Wohnung ausbauen lässt.

Szenario A – Umbau zu drei vermietbaren Wohneinheiten

Nach entsprechendem Umbau (Trennung EG/OG, Ausbau DG, jeweils eigene Küche, Bad, separater Zugang und Zähler) ergäben sich rechnerisch drei Einheiten mit insgesamt 245 m² vermietbarer Fläche:

Zusätzlich zur Kaltmiete des Haupthauses bleiben die beiden Ferienwohnungen als eigenständige Einnahmequelle bestehen. Auf Basis der Planzahlen für 2026 erwirtschaften diese einen Gewinn von rund 2.505 € im Monat (Hochrechnung 2026: 30.057 € Jahresgewinn). In Summe ergibt sich eine monatliche Gesamteinnahme von rund 4.587 €, entsprechend 55.047 € im Jahr.

Finanzierung & Rendite (Szenario A):
Bei einer Finanzierungssumme von 499.000 € und marktüblichen Konditionen (4,0 % Zins, 2,5 % Tilgung, zusammen 6,5 % Annuität) beträgt die monatliche Kreditrate rund 2.703 €. Nach Abzug einer Instandhaltungsrücklage von rund 289 €/Monat (10 €/m²/Jahr auf ca. 347 m² Gesamtfläche) verbleibt ein Cashflow von rund 1.595 € im Monat. Die Bruttomietrendite (Jahreseinnahmen ÷ Kaufpreis) läge bei rund 11,0 % – ein sehr attraktiver Wert. Nicht enthalten sind hierbei die Umbaukosten für die Trennung und den Dachgeschossausbau, die individuell zu kalkulieren sind.

Szenario B – Vermietung im Bestand, ohne Umbau

Wer auf einen Umbau verzichten möchte, kann das Haupthaus auch unverändert als eine 165 m²-Einheit vermieten. Bei einer kalkulierten Kaltmiete von 8,50 €/m² ergibt das rund 1.403 € Kaltmiete monatlich. Zusammen mit dem FeWo-Gewinn auf Basis der Planzahlen 2026 (rund 2.505 €/Monat) ergibt sich eine monatliche Gesamteinnahme von rund 3.907 €, entsprechend 46.887 € im Jahr.

Finanzierung & Rendite (Szenario B):
Bei gleicher Finanzierung (499.000 €, 6,5 % Annuität) liegt die monatliche Kreditrate ebenfalls bei rund 2.703 €. Nach Abzug der Rücklage (ca. 222 €/Monat, bezogen auf 267 m² Bestandsfläche) verbleibt ein Cashflow von rund 982 € im Monat. Die Bruttomietrendite beträgt hier rund 9,4 % – ganz ohne Umbauaufwand und sofort realisierbar, da die Ferienwohnungen unmittelbar mit festem Kundenstamm und komplettem Mobiliar übernommen werden können.

Die Ferienwohnungen – etablierter und wachsender Cashflow

Unabhängig vom gewählten Szenario bringen die beiden voll möblierten Ferienwohnungen (zusammen 102 m²) bereits heute planbare und deutlich wachsende Erträge: Der Gewinn stieg von rund 17.106 € in 2024 über 22.610 € in 2025 auf eine Hochrechnung von rund 30.057 € für 2026. Sämtliches Mobiliar – von Betten bis Bettwäsche und Handtüchern – geht mit in den Kaufpreis über, der Betrieb kann nahtlos fortgeführt werden.

Auf einen Blick:

• Kaufpreis: 499.000 €
• Haupthaus: aktuell 165 m² als eine Einheit; nach Umbau bis zu 245 m² auf drei Einheiten (EG 85 m², OG 80 m², DG 80 m²)
• Ferienwohnungen: 102 m², regelmäßig vermietet, Planzahlen 2026: ca. 2.505 €/Monat Gewinn
• Annuität (angenommen, 4,0 % Zins / 2,5 % Tilgung): ca. 2.703 €/Monat
• Szenario A (3 Wohneinheiten + FeWo): ca. 4.587 €/Monat Einnahmen, Cashflow ca. 1.595 €/Monat, Bruttomietrendite ca. 11,0 %
• Szenario B (Bestand + FeWo): ca. 3.907 €/Monat Einnahmen, Cashflow ca. 982 €/Monat, Bruttomietrendite ca. 9,4 %
• Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt.

Hinweis: Die genannten Finanzierungs- und Renditewerte basieren auf angenommenen Konditionen und dienen der Veranschaulichung. Umbaukosten für Szenario A sind nicht enthalten und individuell zu ermitteln. Die tatsächliche Finanzierbarkeit ist mit der finanzierenden Bank zu klären.